Osztatlan közös tulajdon
Az ügy lényege
Osztatlan közös tulajdon esetén több tulajdonost eszmei hányad illet meg ugyanazon a helyrajzi számon. A birtoklás és használat rendjét használati megosztási megállapodás rendezi, a tulajdoni hányad átruházásakor pedig a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.
A közös tulajdon a Polgári Törvénykönyv szerint azt jelenti, hogy a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. Ez a tulajdoni forma ikerházaknál, sorházaknál, osztott telkeknél és termőföldeknél egyaránt gyakori, és a birtoklás, a használat, valamint a rendelkezés körében sajátos szabályokat követel.
Az ügy tárgya
A közös tulajdon önmagában nem hiba, de más szabályok szerint működik, mint az önálló ingatlan. A tulajdonostársak a dolgot közösen használják, a birtoklás és a hasznosítás kérdéseiben együtt döntenek, a költségeket pedig hányad arányában viselik. A napi ügyeken túlmutató döntésekhez – például jelentős átépítéshez – széles körű egyetértés kell, az egész ingatlan megterheléséhez vagy eladásához pedig valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges.
A saját tulajdoni hányadával viszont minden tulajdonostárs önállóan rendelkezhet: eladhatja, megterhelheti, örökül hagyhatja. Eladás esetén azonban a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.
A használati megosztási megállapodás
A gyakorlat legfontosabb eszköze a használati megosztási megállapodás. Ebben a tulajdonostársak írásban rögzítik, hogy ki melyik épületrészt, telekrészt, kertet, parkolót használja kizárólagosan, és mi marad közös használatban. A megállapodás nem alakítja át a tulajdoni viszonyokat, de rendezi a mindennapokat, és a bankok is általában megkövetelik hitelnyújtás előtt.
Amit érdemes belefoglalni:
- a kizárólagos használatba adott területek pontos leírása, lehetőleg vázrajzzal;
- a közös részek (bejáró, kapu, kút, csatorna) használatának rendje;
- a fenntartási és felújítási költségek megosztása;
- a megállapodás jogutódokra – vevőre, örökösre – való kiterjedése.
Elővásárlási jog
Ha egy tulajdonostárs kívülállónak akarja eladni a hányadát, a kapott vételi ajánlatot közölnie kell a többi tulajdonostárssal, akik azonos feltételekkel megelőzhetik a vevőt. A közlést bizonyítható módon kell megtenni, és megfelelő határidőt kell adni a nyilatkozatra. Ha ez elmarad, a sérelmet szenvedett tulajdonostárs a szerződés vele szembeni hatálytalanságát kérheti a bíróságtól.
Nagy tulajdonosi kör – például egy sok tulajdonosú termőföld – esetén a jogszabály külön eljárást ír elő az ajánlat közlésére.
A közös tulajdon megszüntetése
Senki nem kényszeríthető arra, hogy tartósan közös tulajdonban maradjon. A megszüntetés lehetséges módjai:
- Természetbeni megosztás. A telek megosztható, ha az kialakítható önálló ingatlanként, és megfelel a helyi építési szabályoknak. Ehhez földmérői vázrajz és telekalakítási eljárás szükséges.
- Magához váltás. Az egyik tulajdonostárs megfelelő ellenérték fejében megszerzi a másik hányadát.
- Értékesítés és a vételár felosztása. Az ingatlant eladják, és a vételár a hányadok arányában oszlik meg.
Ha a felek nem tudnak megegyezni, bírósághoz lehet fordulni; a bíróság a fenti sorrend és az adott ingatlan adottságai alapján dönt. A per hosszú és költséges lehet, ezért szinte mindig érdemes előbb megegyezésre törekedni, akár közvetítő bevonásával.
Termőföld sajátosságai
A mező- és erdőgazdasági földek osztatlan közös tulajdonának megszüntetésére külön törvény ad egyszerűsített eljárást, amely a tulajdonostársak megállapodásán alapul, és a földmérési munkarészek elkészítéséhez is sajátos szabályokat tartalmaz. Termőföldnél emellett a szerzési korlátozásokra és a földforgalmi engedélyezésre is figyelni kell.
Jogszabályi háttér
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – a közös tulajdon szabályai (5:73–5:84. §), ezen belül a tulajdonostársak birtoklási és használati joga, a költségviselés, a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog, valamint a közös tulajdon megszüntetésének módjai
- A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény – egyszerűsített megszüntetési eljárás termőföld esetén
- A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény – szerzési korlátozások és a földforgalmi engedélyezés
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – a tulajdoni hányadok nyilvántartása és a telekalakítás átvezetése
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Vehetek fel hitelt osztatlan közös tulajdonú ingatlanra?
Eladhatom a hányadomat a többiek engedélye nélkül?
Kötelező írásba foglalni a használati megállapodást?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.