Ingatlan értékbecslés
Az ügy lényege
Az értékbecslés az ingatlan forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értékének szakértői megállapítása. Jelzáloghitelezésnél a hitelbiztosítéki érték a hitelfedezeti mutató számításának alapja, ezért közvetlenül meghatározza a nyújtható kölcsön összegét.
Az ingatlan értékének szakértői megállapítása több eljárásban is kötelező vagy célszerű: jelzáloghitelezésnél, hagyatéki eljárásban, házassági vagyonközösség megszüntetésénél, valamint az adóhatóság által megállapított forgalmi érték vitatása esetén. Az alábbiakban az alkalmazott értékelési módszerek és az eljárás menete kerül bemutatásra.
Mikor van rá szükség
- Lakáshitel, jelzáloghitel: a bank a hitelösszeget a hitelbiztosítéki érték arányában határozza meg, ezért kötelező az értékbecslés.
- Hagyatéki eljárás: az örökrészek arányos megosztásához.
- Házassági vagyonmegosztás: a közös vagyon rendezéséhez.
- Illetékügy: ha az adóhatóság az általa megállapított forgalmi értéket vitatja az ügyfél.
- Eladás előtt: reális árazáshoz, bár erre gyakran elegendő egy alaposabb piaci összehasonlítás is.
Milyen módszerekkel dolgozik az értékbecslő
- Piaci összehasonlító módszer: hasonló adottságú, közelmúltban értékesített ingatlanok árait korrigálja a méret, állapot, emelet, tájolás és egyéb eltérések alapján. Lakásoknál ez a leggyakoribb.
- Hozamszámításon alapuló módszer: a várható bérleti bevételből és a kockázatokból vezeti le az értéket. Üzlethelyiségeknél, bérházaknál jellemző.
- Költségalapú (nettó pótlási költség) módszer: a telek értékéhez hozzáadja az épület újraépítési költségét, csökkentve az avulással. Egyedi, nehezen összehasonlítható épületeknél használják.
A banki szakvélemény külön megjeleníti a forgalmi értéket és a menekülési (hitelbiztosítéki) értéket, ez utóbbi óvatosabb, mert azt feltételezi, hogy az ingatlant kényszerhelyzetben, rövid idő alatt kell értékesíteni.
Az eljárás menete
- Megrendelés – hitel esetén a bankon keresztül, saját célra közvetlenül az értékbecslőtől.
- Helyszíni szemle: felmérés, fotódokumentáció, a műszaki állapot rögzítése.
- Dokumentumok bekérése: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, társasháznál alapító okirat, új építésnél engedélyek.
- Elemzés és a szakvélemény elkészítése, általában néhány munkanapon belül.
- A bank befogadja vagy kiegészítést kér.
A díj az ingatlan típusától és a település méretétől függ; lakásoknál általában alacsonyabb, egyedi vagy nagy értékű ingatlanoknál magasabb. A szakvélemény érvényességi ideje korlátozott, a bankok általában néhány hónapnál nem régebbi értékelést fogadnak el.
Ha alacsonyabb az érték a vártnál
Ez a hitelfelvétel egyik leggyakoribb akadálya, mert a bank a becsült érték alapján számolja a hitelfedezeti arányt. Lehetőségek: nagyobb önerő bevonása, további ingatlan fedezetbe vonása, felülvizsgálat kérése új adatokkal (például igazolt felújítás, összehasonlító adásvételek), vagy másik pénzintézet megkeresése, amely más értékbecslővel dolgozik. Az értékbecslő szakmai függetlensége miatt az érték „megrendelésre” nem módosítható.
Jogszabályi háttér
- A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet – a hitelbiztosítéki érték megállapításának módszertana
- A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény – a fedezetértékelés és a biztosítékok kezelése
- A fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény – a hitelbírálat és a fedezetértékelés fogyasztóvédelmi követelményei
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény – a forgalmi érték adóhatósági megállapítása és annak vitatása
- A hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény – a hagyatéki vagyontárgy értékének megállapítása
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Ki fizeti az értékbecslés díját?
Mennyi ideig érvényes a szakvélemény?
Az értékbecslés megegyezik a hirdetési árral?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.