Ingatlan adásvétel menete
Az ügy lényege
Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához írásba foglalt, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt szerződés, valamint a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése szükséges. A vevő oldalán illetékfizetési, az eladó oldalán adóbevallási kötelezettség keletkezhet.
Az ingatlan adásvétele alakszerűséghez kötött jogügylet: a szerződés érvényességéhez írásbeli forma, a tulajdonjog bejegyzéséhez pedig ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirati forma szükséges. Az alábbi összefoglaló az ügylet teljes ívét bemutatja a szerződéskötést megelőző jogi átvilágítástól a birtokbaadásig.
A folyamat lépései
- Ellenőrzés a szerződés előtt. Friss tulajdoni lap, a széljegyek tisztázása, a terhek (jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezet) áttekintése, társasháznál közös költség igazolás, energetikai tanúsítvány, esetleges építési engedélyek és használatbavétel megléte.
- Ajánlat, foglaló. A vételi ajánlat és a foglaló már kötelezettséget teremt. A foglaló sajátossága, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél elveszíti (vevő), illetve kétszeresen köteles visszaadni (eladó). Az „előleg” ezzel szemben visszajár.
- Szerződéskötés. Az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződést, azonosítja a feleket, és ellenjegyzi az okiratot. A szerződésben rögzíteni kell a vételárat, a fizetés ütemezését, a birtokbaadás időpontját, a terhek rendezését és a bejegyzési engedély kiadásának feltételeit.
- Fizetés, letét. A vételárrészletek fizetése történhet ügyvédi letéten keresztül vagy közvetlen átutalással; hitel esetén a bank a folyósítást feltételekhez köti. Készpénzes fizetésre értékhatár és bizonyítási kockázat vonatkozik – az átutalás mindig biztonságosabb.
- Földhivatali benyújtás. Az ügyvéd benyújtja a kérelmet, megjelenik a széljegy, majd a bejegyzési engedély birtokában megtörténik a tulajdonjog átvezetése.
- Birtokbaadás. Jegyzőkönyv készül a mérőóra-állásokról, a kulcsokról és az ingatlan állapotáról. Ezt követi a közművek átírása és a lakcím rendezése.
Ellenőrzési lista vásárlás előtt
- Egyezik-e az eladó személye a tulajdoni lapon szereplő tulajdonossal? Ha meghatalmazott jár el, érvényes-e a meghatalmazás?
- Van-e haszonélvezeti jog? A haszonélvező hozzájárulása vagy a jog törlése nélkül a lakás birtokba vétele nem biztosított.
- Van-e jelzálog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog vagy perfeljegyzés?
- Van-e a tulajdoni lapon széljegy, és mit takar?
- A természetbeni állapot megfelel-e a nyilvántartásnak: feltüntették-e a bővítést, a tetőteret, a melléképületet?
- Társasháznál: hátralékmentesség, tervezett felújítás, alapító okirat tartalma.
- Osztatlan közös tulajdonnál: használati megosztási megállapodás, elővásárlási jog rendezése.
- Bérlővel terhelt-e az ingatlan? A bérleti jogviszony a tulajdonosváltással nem szűnik meg automatikusan.
Költségek és díjak
A vásárlót általában az alábbi tételek terhelik: az ügyvédi munkadíj (piaci megállapodás kérdése, gyakran a vételár arányában), a tulajdoni lap és egyéb lekérdezések díja, a földhivatali eljárási díj, valamint a visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet a szerzést követően az adóhatóság vet ki. Hitelfelvétel esetén ehhez jön az értékbecslés, a közjegyzői okirat és a bank díjai.
Az eladónál a szerzés óta eltelt időtől és a szerzési értéktől függően személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség keletkezhet.
Gyakorlati kockázatok és tipikus hibák
- Hitel és határidők ütközése. Ha a vevő hitelből fizet, a szerződésben reális határidőt kell adni a folyósításra, és rögzíteni kell, mi történik, ha a bank elutasítja a kérelmet.
- Elmaradt tehermentesítés. A régi jelzálogot az eladó bankja csak a tartozás rendezése után törli; a folyamat lépéseit és a pénzmozgás sorrendjét a szerződésben pontosan rögzíteni kell.
- Rejtett hiba. Az eladó kellékszavatossággal tartozik; használt ingatlannál a szavatossági igény érvényesítésének határidejét és a bizonyítás nehézségét is érdemes mérlegelni, ezért javasolt szakértői állapotfelmérés.
- Hiányzó papírok. Az évtizedekkel ezelőtti bővítés használatbavételi engedélye gyakran hiányzik; a rendezés a vevő terhére maradhat.
Jogszabályi háttér
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – az adásvételi szerződés (6:215. §, ingatlan esetén írásbeli alak), a foglaló (6:185. §), a kellékszavatosság (6:159–6:167. §), a tulajdonjog-fenntartás, valamint a feltűnő értékaránytalanság (6:98. §)
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – a tulajdonjog bejegyzése, a bejegyzési engedély és a beadvány benyújtásának határideje
- Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény – az okirat ellenjegyzése, az ügyfél-azonosítás és az ügyvédi letét szabályai
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény – a visszterhes vagyonátruházási illeték
- A pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről szóló 2017. évi LIII. törvény – az ügyfél-átvilágítási és a készpénzfizetésre vonatkozó korlátozások
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Kötelező ügyvédet fogadni ingatlan adásvételhez?
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Meddig kell bejelenteni az adásvételt az adóhatóságnál?
Vásárolhat külföldi állampolgár ingatlant Magyarországon?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.