Építési engedély és egyszerű bejelentés
Az ügy lényege
Az építési tevékenység engedélyhez kötött, egyszerű bejelentéshez kötött vagy eljárás nélkül végezhető. A besorolást jogszabály határozza meg, ezt pedig a helyi építési szabályzat előírásaival együtt kell értelmezni.
Az építési tevékenység megkezdését megelőzően tisztázni kell, hogy a tervezett munka engedélyhez kötött, egyszerű bejelentéshez kötött, vagy eljárás nélkül végezhető-e. A besorolás anyagi jogi következményekkel jár: az eljárás mellőzése bírságot és a szabályos állapot helyreállításának kötelezettségét vonhatja maga után.
A három kategória
- Engedélyköteles építési tevékenység. Az építésügyi hatóság engedélye szükséges. Ide tartoznak a nagyobb, nem lakóépület jellegű beruházások, a jogszabályban meghatározott méretnél nagyobb épületek, illetve a védett környezetben (műemléki, természetvédelmi terület) végzett munkák.
- Egyszerű bejelentéshez kötött építés. Meghatározott alapterületet meg nem haladó, saját lakhatás célját szolgáló lakóépület építése és bővítése tartozik ide. Nem engedélyt kell kérni, hanem az építés megkezdését kell bejelenteni az elektronikus rendszerben, tervdokumentációval együtt.
- Eljárás nélkül végezhető munkák. Például a legtöbb belső átalakítás, ha nem érinti a tartószerkezetet, nem változtatja meg a rendeltetést és az épület megjelenését. A jogszabály tételes listát ad ezekről.
A helyi szabályozás
Az országos szabályok mellett a település helyi építési szabályzata (HÉSZ) és szabályozási terve határozza meg a beépíthetőséget: a beépítési százalékot, az építménymagasságot, az előkert és oldalkert méretét, a tetőformát, az anyaghasználatot. Két azonos méretű telken tehát merőben eltérő ház építhető, ha más övezetben vannak.
Vásárlás előtt vagy tervezés elején érdemes a jegyzőtől településképi véleményt, illetve az önkormányzattól tájékoztatást kérni a telekre vonatkozó előírásokról. Több településen kötelező a településképi bejelentési vagy véleményezési eljárás is.
Az eljárás menete
- Tervezés. Építész tervező készíti el a dokumentációt, amelyet jogosultsággal rendelkező szakemberek szakági tervei egészítenek ki.
- Benyújtás elektronikusan. A kérelmet és a dokumentációt az építésügyi hatósági rendszeren keresztül kell benyújtani. A hatóság szakhatóságokat vonhat be.
- Döntés. Az engedély jogszabályban meghatározott ideig hatályos, ezen belül kell az építést megkezdeni; a hatály meghosszabbítása kérhető.
- Kivitelezés. Kötelező az elektronikus építési napló vezetése, a felelős műszaki vezető és a kivitelező feladatainak dokumentálása.
- Használatbavétel. A befejezés után használatbavételi engedélyt vagy tudomásulvételt kell kérni, egyszerű bejelentésnél pedig hatósági bizonyítványt kell kérni az épület megvalósulásáról.
- Feltüntetés a nyilvántartásban. Az elkészült épületet földmérő által készített változási vázrajz alapján fel kell tüntetni az ingatlan-nyilvántartásban.
Gyakorlati kockázatok és tipikus hibák
- A használatbavétel és a nyilvántartási feltüntetés elmaradása később, eladáskor vagy hitelfelvételkor okoz problémát – a bank nem fogadja el fedezetként a nem szabályosan létező épületet.
- A jogszabályi engedélymentesség nem menti fel az építtetőt a HÉSZ, a szomszédjogok és a szakmai szabályok betartása alól.
- Engedély nélkül vagy attól eltérően megvalósult építmény esetén fennmaradási engedély kérhető, ha a szabályozásnak megfeleltethető; ellenkező esetben bontás rendelhető el, bírsággal együtt.
- Társasházban a közös tulajdont érintő átalakításhoz a társasház hozzájárulása is szükséges, a hatósági eljárástól függetlenül.
Jogszabályi háttér
- Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) – az építési tevékenység engedélyezése (34. §), az egyszerű bejelentés intézménye (33/A. §), a fennmaradási engedély és a szabálytalan építési tevékenység jogkövetkezményei
- Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet – az eljárás menete, a dokumentáció tartalma és az elektronikus benyújtás
- Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), valamint a település helyi építési szabályzata – beépítési paraméterek
- Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – az elektronikus építési napló és a felelős műszaki vezető
- A településkép védelméről szóló 2016. évi LXXIV. törvény – településképi véleményezési és bejelentési eljárás
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
Kell engedély a tetőtér beépítéséhez?
Mi történik, ha engedély nélkül építkeztem?
Mennyi ideig érvényes az építési engedély?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.