Haszonélvezeti jog ingatlanon
Az ügy lényege
A haszonélvezeti jog korlátolt dologi jog: jogosultja a más tulajdonában álló dolgot birtokolhatja, használhatja és hasznait szedheti. A jog a tulajdonosváltozástól függetlenül fennmarad, személyhez kötött, és nem ruházható át.
A haszonélvezeti jog alapján a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A jog a dolog tulajdonjogának átruházása esetén is fennmarad, ezért fennállásának vizsgálata minden ingatlanforgalmi ügyletben alapvető.
A haszonélvező jogai és kötelezettségei
Jogai: lakhat az ingatlanban, bérbe adhatja és a bérleti díjat megtarthatja, gyakorolhatja a birtokvédelmet. A haszonélvezeti jog a tulajdonosváltással nem szűnik meg: ha az ingatlant eladják, a haszonélvező joga fennmarad az új tulajdonossal szemben is – ezért olyan lényeges az ellenőrzése vásárlás előtt.
Kötelezettségei: viseli a rendes fenntartás költségeit (karbantartás, közüzemi díjak, általában a rendszeres terhek), és köteles a dolgot rendeltetésszerűen használni, állagát megóvni. A rendkívüli javítások és a nagy értékű felújítások főszabály szerint a tulajdonost terhelik, de a felek eltérően is megállapodhatnak.
A haszonélvezeti jog személyhez kötött: nem örökölhető és nem ruházható át; a gyakorlása azonban átengedhető, általában ellenérték fejében.
Hogyan keletkezik
- Szerződéssel: például ajándékozáskor vagy adásvételkor az eladó fenntartja magának.
- Törvény alapján: a legismertebb az özvegyi jog, amely a házastársat a közösen lakott lakáson illeti meg.
- Bírósági vagy hatósági határozattal.
A jog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel válik teljes hatályúvá, és a tulajdoni lap III. részén jelenik meg. Alapítható határozott időre vagy a jogosult haláláig (holtig tartó haszonélvezet).
Hogyan szűnik meg
- a jogosult halálával;
- a határozott idő lejártával;
- lemondással – a haszonélvező írásbeli nyilatkozata alapján kérhető a törlés a nyilvántartásból;
- az ingatlan elpusztulásával;
- ha a haszonélvező szerzi meg a tulajdonjogot.
Az elhunyt haszonélvező jogát a halotti anyakönyvi kivonat alapján lehet töröltetni. A lemondás gyakran ellenérték fejében történik; ilyenkor az összeg adójogi kezelését is érdemes tisztázni.
Vásárlás haszonélvezettel terhelt ingatlanon
Ilyen ingatlant meg lehet venni, de a vevőnek tudnia kell, hogy a haszonélvező hozzájárulása nélkül nem tud beköltözni, és a bankok is általában kizárják vagy szigorúan feltételhez kötik a hitelezést. Két megoldás szokott lenni: a haszonélvező az adásvételi szerződésben lemond a jogáról és hozzájárul a törléshez, vagy a vevő tudatosan, alacsonyabb áron vásárol terhelt ingatlant befektetési céllal.
Jogszabályi háttér
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény – a haszonélvezet szabályai (5:147–5:158. §): a jog tartalma, időtartama, a haszonélvező és a tulajdonos jogai és kötelezettségei, a rendes gazdálkodás körébe eső költségek viselése, a gyakorlás átengedése, valamint a haszonélvezet megszűnésének esetei
- A Polgári Törvénykönyv Hetedik Könyve – a házastársat megillető holtig tartó haszonélvezeti jog (özvegyi jog)
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – a haszonélvezeti jog bejegyzése és törlése
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény – a vagyoni értékű jog értékének számítása (72. §)
A hivatkozott jogszabályok hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érhető el. A jogszabályi környezet – különösen a díjtételek, értékhatárok és határidők – gyakran módosul, ezért a hivatkozott rendelkezések hatályát az ügy indítása előtt ellenőrizni szükséges.
Gyakori kérdések
A haszonélvező eladhatja az ingatlant?
Ki fizeti a felújítást?
Kiköltöztethető a haszonélvező?
Kapcsolódó ügyleírások
Hivatalos ügyintézési csatornák
Az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvény alapján az érintett eljárások elektronikusan a magyarorszag.hu portálon, a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) útján történő azonosítást követően kezdeményezhetők. Személyes ügyintézésre a kormányablakokban, illetve a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál van lehetőség. Ügyvédi ellenjegyzést vagy közokiratba foglalást igénylő jogügyletekben (adásvétel, ajándékozás, társasház-alapítás, tartási szerződés) ügyvéd vagy közjegyző jár el.